Традиционно начавшийся сезонный рост цен на аренду жилья в конце лета – начале осени достиг невероятного уровня после хлынувшего потока вынужденных мигрантов из соседней России. Арендное жильё подорожало в разы, да и найти его сегодня даже за немалые деньги весьма непросто. Многие арендодатели встали перед выбором: повышать плату за свою недвижимость в погоне за быстрой прибылью или придерживаться ранних договоренностей со своими арендаторами. Сегодня рынок арендного жилья лихорадит. Как поступать в подобной ситуации и арендаторам, и хозяевам съёмного жилья?
Прежде всего рассмотрим, как с юридической точки зрения может быть оформлена аренда. Казахстанское законодательство предусматривает заключение сделок в устной и письменной форме. Сдача жилья в аренду без составления письменной формы договора аренды – в устной форме - довольно распространена. Сделки, заключенные в письменной форме, более конкретны по своему содержанию, так как в них проще отразить существенные условия, которые в основном включают в себя сроки аренды, условия и порядок оплаты, требования к арендатору по содержанию имущества. Несоблюдение существенных условий часто становится причиной раздора между арендатором и арендодателем, поэтому заключение договора аренды в письменной форме значительно снижает возможные риски для обеих сторон.
Для арендатора
В первую очередь нужно знать, с кем заключается договор аренды.
Необходимо убедиться, что лицо, которое имеет ключи от квартиры и берет с вас деньги, действительно имеет право сдавать жилье в аренду. Желательно увидеть документы арендодателя, удостоверяющие личность и правоустанавливающие документы воочию, это могут быть договоры купли-продажи, свидетельства о правах на наследство по закону либо по завещанию, доверенность от хозяина на представителя, который будет получать от вас ежемесячный платеж, и даже договоры аренды с правом субаренды. Еще лучше – получить их копии и отразить сведения об этих документах в предстоящем договоре аренды.
Это нужно сделать по той причине, что до сих пор происходят случаи мошенничества, когда злоумышленники арендуют квартиры посуточно и от своего имени сдают эти квартиры своим жертвам, получив с них сумму за первый месяц аренды и даже депозит. Жертвы таких афер в некоторых случаях могут узнать об обмане только по прошествии нескольких дней. Согласитесь, очень неприятная ситуация, учитывая нынешнее непростое экономическое состояние населения и высокую стоимость аренды квартир.
Следующим пунктом важно обнулить коммунальные платежи. На момент заключения договора аренды многие арендаторы не знают о долгах по коммунальным услугам, поэтому проверьте эту информацию через доступные банковские сервисы и отразите показания счетчиков в договорах.
Обратите внимание на сроки аренды, порядки въезда и освобождения арендуемого имущества, проведения капитальных и срочных ремонтных работ, т.к. некоторые предприимчивые арендодатели спешат возложить обязанность по проведению даже капитальных ремонтных работ на арендаторов.
В качестве приложения к договору вы можете приобщить фотографии квартиры на момент заключения договора аренды, это можно отразить в виде фототаблицы, разместив на одном листе 8-10 фотографий квартиры. Фототаблица может в последующем уберечь арендаторов от необоснованных претензий со стороны арендодателей.
Поинтересуйтесь у соседей о хозяевах сдаваемой вам квартиры, чтобы не заключать договор с чрезмерно токсичными арендодателями, узнайте о качестве коммунальных услуг. В некоторых квартирах и домах города Алматы имеются сложности с отоплением, подачей горячей и холодной воды, электричеством и газоснабжением.
Не торопитесь подписывать договор аренды, разберитесь во всех пунктах либо обратитесь за юридической помощью. Приведенные советы являются лишь частью процесса аренды.
Для арендодателя
В первую очередь советую брать копии документов арендаторов, удостоверяющих личности. С наплывом иностранных граждан арендодателям следует быть осторожнее, потому что первое впечатление об арендаторах может быть испорчено последующим неисполнением договорных обязательств по арендной плате или краже имущества.
Подписание договора следует производить со всеми совершеннолетними лицами, заранее предусмотрев в договоре ответственность каждого из них за неисполнение договора аренды. Соблюдение этого правила дисциплинирует арендаторов и может обезопасить арендодателей от причинения им вреда, который обычно выражается в невыплате арендной платы, порче имущества арендодателя или соседей (в случаях затопления либо пожара) и т.д.
Получение какой-либо суммы в качестве так называемого «депозита» законом не запрещено. Но выставление имущества арендатора за дверь при задержке арендной платы может повлечь уголовную ответственность. Вопросы взыскания и выселения при невозможности их разрешения во внесудебном порядке, следует решать только в суде. Увы, но в таких случаях полиция вам не поможет. Предусмотрите в договоре, что все споры и разногласия, при невозможности их разрешения в досудебном порядке будут рассматриваться в суде по месту нахождения сдаваемого в аренду имущества. Этот пункт упростит подачу иска и рассмотрение спора в суде. Старайтесь не доводить дело до суда, так как судебные споры могут затянуться на несколько месяцев, а вопрос исполнения судебного решения и вовсе может затянуться на годы, особенно в тех случаях, когда ответчиками либо должниками являются иностранные граждане.
Следует понимать, что арендодатель может повысить плату, если договор заключен в устной форме или если за арендодателем закреплено такое право в письменной форме. Если же договором закреплена определенная денежная сумма без права ее изменения, то договор может быть расторгнут по соглашению сторон либо в судебном порядке. Основанием для расторжения договора служит нарушение условий, обозначенных в нем. В принципе, если арендатор производит своевременную и полную оплату в пользу арендодателя, расторжение такого договора по инициативе арендодателя будет затруднительным либо невозможным. Но каждый подобный случай стоит рассматривать отдельно.
Доверяй, но проверяй
В Казахстане распространены риелторские услуги, но, на мой взгляд, этот рынок требует законодательного регулирования. Дефицит доступного жилья приводит к высокой стоимости риелторских услуг, что несопоставимо с фактически затраченными риэлторами усилиями. Поэтому считаю необходимым законодательно установить пределы стоимости таких услуг и исключить понятие их эксклюзивности на тот или иной объект недвижимости, т.к. он нарушает принцип добросовестной конкуренции. Лицам, желающим заключить договоры об оказании услуг с риэлторами следует внимательно изучать условия договора, поскольку на рынке риелторских услуг также распространены различные виды мошеннических схем. Особенно это распространено в тех видах риелторских услуг, где риелтор не показывает имущество, а направляет арендатору список телефонов и адресов владельцев шикарных апартаментов, готовых сдать их за небольшую стоимость на долгий срок. При обзвоне часть номеров отключена, а по другим номерам псевдовладельцы откладывают показ квартиры до тех пор, пока потенциальный арендатор не поймет, что его обманули.
Таким образом, в нынешней непредсказуемой ситуации, которая непонятно чем закончится, и что можно в ней приобрести, а что потерять неизвестно, в любом случае необходимо опираться на закон, только так можно максимально защитить свои интересы.
Алексей СОН,
Юрист